Das Medical Office Building (MOB)

MOBs sind Immobilienobjekte, in denen medizinische Versorgungszentren untergebracht sind. Hier siedeln sich ambulante Arztpraxen sowie ergänzender medizinischer Fachhandel und andere Einrichtungen an, zum Beispiel Apotheken, Optiker, Labore und Restaurants.

Diese modernen medizinischen Versorgungszentren entwickeln sich aktuell zu Core-Anlageprodukten im Markt für deutsche Gesundheitsimmobilien und sind auf dem besten Weg, wie bereits in den USA, Großbritannien und Australien einen eigenen institutionellen Sektor zu bilden.

Der deutsche Gesundheitsmarkt ist der größte in ganz Europa, und auch die zukünftigen Konjunkturaussichten sind getragen von demografischen Entwicklungen, einer alternden Bevölkerung und steigenden Gesundheitsausgaben und daher ausgesprochen positiv.

Neue Marktanforderungen erfordern die Schaffung moderner medizinischer Immobilienserviceplattformen mit MOBs an der Spitze, da diese die hohen Qualitätsansprüche von Ärzten und Patienten an moderne Einrichtungen bereits heute erfüllen.

CORPUS SIREO Real Estate S.à r.l. und sein Team aus Spezialisten und Experten, führend im Markt für Gesundheitsimmobilien, ergreift die Initiative, die Institutionalisierung dieser Asset-Klasse voranzutreiben und attraktive Investmentchancen im deutschen MOB-Segment für internationale und nationale institutionelle Anleger anzubieten. 

Als „first-mover“ in diesem wachsenden Immobiliensektor sind Investoren heute in der Lage, sich folgende Vorteile zu sichern: 

  • Generierung von attraktiven Renditen aus langfristigen Mietverträgen und einer beständigen Mieterstruktur,
  • Sicherung von stabilen Erträgen und steigenden Kapitalwerten,
  • Aufbau eines modernen Portfolios mit Objekten an erstklassigen Standorten in medizinischen Zentren oder in Hauptgeschäftsvierteln

Merkmale von MOBs

In diesen Objekten sind meist Facharztpraxen und medizinische Dienstleister wie Optiker oder Physiotherapeuten untergebracht. MOBs sind eine Weiterentwicklung der traditionellen Arztpraxen, vergleichbar mit Praxisgemeinschaften und Gesundheitszentren.

Ein MOB verfügt über eine durchschnittliche Nettonutzfläche von 2.000 bis 15.000 Quadratmetern, auf denen zehn bis 15 Mieter untergebracht sind, darunter auch medizinischer Fachhandel im Erdgeschoss. MOBs befinden sich meist in Städten mit mehr als 30.000 Einwohnern und sind entweder als Einzelgebäude konzipiert oder an ein Krankenhausgelände angeschlossen.

Langfristige Mietverträge von zehn Jahren und mehr machen dieses Immobiliensegment für sicherheitsbewusste, renditeorientierte Investoren besonders attraktiv. Zu einem modernen MOB gehören außerdem ausreichend Parkplätze, ausgezeichnete Verkehrsanbindung, keine Beeinträchtigung durch Magnetfelder sowie ein guter, barrierefreier Zugang.

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Medical Office Building

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Investmentchance

Diese Investmentchance ergibt sich aus der Deregulierung des deutschen Gesundheitsmarktes (dem größten europäischen Markt in diesem Bereich). In diesem Markt geht der Trend weg von der stationären und hin zur ambulanten Pflege. Besonders vorteilhaft wirkt sich aus, dass dem Privatsektor bei der Versorgung von anspruchsvollen Verbrauchern mit medizinischen Dienstleistungen eine immer größere Bedeutung zukommt.

Das deutsche MOB-Segment befindet sich derzeit noch im Aufbau. Der Zeitpunkt ist also äußerst günstig, ein Anlageportfolio mit MOB-Objekten aufzubauen und auf dem institutionellen Markt in diesem wachsenden Immobiliensektor zu den ersten Anlegern zu gehören. Die Pluspunkte der Objekte liegen auf der Hand: Es handelt sich um moderne, flexible MOBs mit einem breiten Mieterportfolio und langfristigen Mietverträgen mit vorteilhaften Indexmieten.

Im gesamten deutschen Gesundheitsmarkt stehen die Zeichen auf Wachstum. Insbesondere das MOB-Segment wird weiter zunehmen.

  • Die Zahl der MOBs steigt derzeit weiter an, deckt aber den Bedarf nicht. 
  • Zur Deckung der aktuellen Nachfrage müssen weitere Objekte entwickelt werden. 
  • MOBs sind kommunale Versorgungszentren und fester Bestandteil des Angebots im deutschen Gesundheitswesen. 
  • Wie in den USA, Australien und Großbritannien werden sich MOBs in Deutschland zu einer institutionellen Asset-Klasse entwickeln.

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Markttrends

Der deutsche Gesundheitsimmobilienmarkt weist günstige Langzeitperspektiven auf, die auf die alternde, aber wohlhabende Bevölkerung sowie auf die verlässliche finanzielle Ausstattung durch die staatliche Krankenversicherungspflicht zurückzuführen sind.

Durch die jüngsten Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen für die Bereitstellung medizinischer Leistungen verbessern sich die brancheninternen Chancen zur Entwicklung unabhängiger medizinischer Serviceplattformen. Gute Chancen für Immobilieninvestoren ergeben sich aus der höheren Nachfrage nach professionell betreuten Objekten.

Im deutschen Gesundheitsmarkt geht der Trend weg von der stationären und hin zur ambulanten medizinischen Versorgung. Zudem sprechen die fortschreitende technologische Entwicklung und die wachsende Zahl ambulanter Versorgungsdienste für die Einrichtung neuer Serviceplattformen, deren Schwerpunkt auf Versorgungsleistungen liegt und die die neue Mieterbasis für das aufstrebende Segment der MOBs bilden.

Investoren können sich auf den Schutz verlassen, den die Bestimmungen von niedergelassenen Ärzten bieten, indem sie den Mieterwettbewerb de facto einschränken. Zudem schafft die hausinterne Weitervermittlung der ansässigen Mieter sowohl Synergieeffekte als auch Abhängigkeiten, zumal die Patientennachfrage lokal verortet bleibt.

Investmentchancen im MOB-Segment durch den Ausbau des deutschen Gesundheitswesens.

  • Steigende Ausgaben auf dem Gesundheitsmarkt (pro Kopf und nach BIP-Anteil) 
  • Übergang von der stationären zur ambulanten Versorgung (höheres Sektorwachstum (Ausgaben/Mitarbeiter), Zusammenlegung von Leistungen, technologischer Fortschritt) 
  • Staatliche Reformen (neue Formen der Patientenversorgung, Schwerpunkt Kostenkontrolle)

 Quelle: Destatis 2013, Deutsche Apotheker und Ärztebank, German Federal Statistical Office 2010

Gesundheits-Ausgaben

  • Sichtbare Trends obgleich die letzten Marktinformationen fehlen (öffentliche Quellen)
  • Kostendruck aufgrund von:
    • Alternde Bevölkerung, permanenter technischer Fortschritt, Vorkommen von komplexen Krankheiten, Multimorbidität und steigenden Anforderungen durch die Patienten

Anzahl an Krankenhäusern und Krankenhausbetten

  • Immanente Ineffizienz des deutschen Gesundheitssystems
  • Kostensenkungsmaßnahmen und regulatorische Änderungen seit 2003
  • Begründung: ambulant vor stationär (aufgrund von höheren Kosten in der stationären Therapie)
  • 20%-iger Anstieg der ambulanten Therapiefälle seit 2004
  • Anstieg der Ausgaben für ambulante Gesundheitsausgaben, die sich auf 49% der Gesamtausgaben belaufen

 

 

Medizinische Versorgungszentren (MVZ) als aufstrebende Mieterklasse – stetig steigende Anzahl und Größe

  • Anzahl der MVZ’s hat sich zwischen 2006 und 2016 beinahe vervierfacht
  • Der Anteil der sich im Krankenhausbesitz befindlichen MVZ’s stieg innerhalb von 6 Jahren von 30% auf 40%, die Anzahl hat sich beinahe um das Fünffache verändert
  • Die Anzahl der Ärzte in MVZ’s hat sich mit einem Anstieg von 1.696 (2006) auf 14.560 (2016) fast verzehnfacht
  • Die durchschnittliche Größe (Anzahl der Ärzte pro Einrichtung) zeigt einen Anstieg von 3,9 auf 6,4 (total) und von 3,6 auf 7,6 (in Krankenhäusern) auf
  • Wichtigste Rechtsform ist die GmbH, die vor privaten Partnerschaften liegt (zusammen 80%)

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Trends im deutschen MOB-Markt

  • Wichtigste Mietergruppe sind Ärzte und Praxen (60%)
  • Mieterstruktur: MVZ mit geringem Marktanteil, aber stetig steigend (<60% Einzelpraxen; <35% Gemeinschaftspraxen; >5% MVZ)
  • Stetig steigende Anzahl an angestellten Ärzten, die in der Regel im Vergleich zu Einzelpraxen jünger sind (70% der Ärzte >50 Jahre)
  • Trend: Konsolidierung der Betreiber auf niedrigem Level

Anforderungsprofil

Der Fonds der CORPUS SIREO Real Estate S.à r.l. investiert in Gesundheitsimmobilien zur ambulanten Versorgung (Ärztehäuser, Medizinische Versorgungszentren, Gesundheitszentren) in großstädtischen Standorten in Deutschland.

Rund 70 bis 80 Prozent der Immobilien sollen etablierte Bestandsobjekte und die übrigen 20 bis 30 Prozent Projektentwicklungen mit einer Mindestvermietungsquote von 60 bis 70 Prozent sein.

Das Einzelobjektvolumen sollte bei 10 bis 35 Mio. Euro liegen.

 Mikro-/Makrolage

  • Deutschland
  • Alte und neue Bundesländer    
  • Positive Bedarfs- und Wettbewerbssituation (Einzugsgebiet, demografische Entwicklung, Versorgung stationärer und ambulanter Gesundheitsleistungen und -einrichtungen, Kaufkraft, Vergleich von Wettbewerbseinrichtungen (Standort, Gebäudequalität, Angebot medizinischer Leistungen))
  • Angemessene Umgebung (z. B. bestehende Gebäude, insbesondere Krankenhäuser und Pflegeheime, Infrastruktur einschließlich Nahverkehrs- und Zugbahnhöfe, Parkplätze, Grundbedarfsartikel, Apotheken usw.)
  • Metropolregionen mit einer hohen Zentralität, einer nachhaltigen Bevölkerungsentwicklung und / oder Zugang zu einem Krankenhaus 
  • Einzugsgebiet > 50.000 Einwohner

 

 

 

 Mieter und Mietverträge

  • Solider Mieter-Mix
  • Double-Net Verträge
  • Indexierungen im Einklang mit dem Gesamtmarkt
  • Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge: mindestens 7 bis 10 Jahre
  • Angemessene Struktur der Organisation und Anteilseigner (z.B. Krankenhäuser)
  • Management (Vorstand und medizinischer Leiter mit breitem Wissen bzgl. Strategie, medizinischer Versorgung, Qualitätsmanagement, Expansion, Immobilienmanagement)
  • Finanz- und Vermögensanlage (nachhaltige Kennzahlen, stabile Erträge und solider Jahresüberschuss, Liquiditätssituation, Eigenkapitalquote etc. )
  • Aktuelles Portfolio (Anzahl der Einrichtungen, regionale Aufteilung, Entwicklungen / Bestandsgebäude etc. )
  • Gesunde Expansionsstrategie
  • Positives Image (Ruf des Betreibers auf dem Markt)

Gebäude und Unternehmen

  • Größe der Anlage und Gebäudequalität unter Berücksichtigung von Standort, wirtschaftlichen Aspekten und Wettbewerbsumfeld
  • Gebäudekonzept & Servicekonzept (Bewertung der Gebäudestruktur in Verbindung mit sinnvoller Mischung von medizinischen Bereichen)
  • USP / spezielle Dienste: z.B. integrierte Management Programme bezüglich Pflege und Krankheiten
  • Nachhaltigkeit der Mietzahlungen (Ermittlung der Marktmiete, um potenzielle Überbestände zu ermitteln)
  • Wirtschaftliche Dokumente der Einrichtung (z.B. Gewinn- und Verlustrechnung)
  • MOBs: Möglichkeit der alternativen Nutzung
  • Behörden- und gesundheitsspezifische Dokumente (Bedarfsplanung)
  • Lizenzen der Praktizierenden

Objektart / Baujahr / Objektzustand

  • Bestandsimmobilien (Baujahr <2000) oder modernisierte Altbauten (Modernisierung <10 Jahre)
  • Projektentwicklungen mit einer Mindestvermietungsquote von 60 bis 70%
  • Kein struktureller Leerstand
  • Kein Wartungs- und Reparaturstau

CORPUS SIREO Real Estate S.à r.l.


CORPUS SIREO ist Deutschlands führender Immobilien Asset Management Dienstleister und betreut ein Immobilienvermögen von 15,9 Mrd. Euro – das Resultat einer konsequenten Kundenorientierung. CORPUS SIREO bietet ein breites, flexibel abrufbares Leistungsspektrum für nationale und internationale Investoren, Banken und Kreditservices sowie Unternehmen mit eigenen Immobilien.

Im Rahmen unseres Investment Managements bei der CORPUS SIREO Real Estate S.à r.l. unterstützen wir deutsche und internationale Investoren mit maßgeschneiderten Investmentstrategien und bedarfsgerechten Anlageprodukten.

Bei CORPUS SIREO Real Estate S.à r.l. ist ein Team von zehn Spezialisten für das Gesundheitswesen zuständig. Sie alle verfügen über langjährige Erfahrung auf diesem Markt und ausgezeichnete Kompetenzen im internen Investment und Asset Management im deutschen Gesundheitssektor. Derzeit betreuen sie für deutsche institutionelle Investoren drei Health Care Fonds mit einem Gesamtvermögen von etwa einer Milliarde Euro und bilden die größte Managementplattform für Immobilien aus dem Gesundheitsbereich für institutionelles Kapital in Deutschland.

Unsere Leistungen für das Investment Management des Fonds umfassen die Akquisition, die Optimierung und die Vermietung von Objekten. Ebenso kümmern wir uns um die kommerzielle und technische Objektverwaltung, legen den optimalen Verkaufszeitpunkt fest und finden die richtigen Preise zur Wertmaximierung.

Unsere Expertenteams für das Fondsmanagement verfügen über fundiertes Know-how in den Bereichen Projektentwicklung und Asset Management sowie über fachliche Erfahrung in den zentralen Sektoren Gewerbe-, Wohn- und Gesundheitsimmobilien.

 Zur Website von CORPUS SIREO gelangen Sie hier: www.corpussireo.com

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